建ぺい率・容積率の計算式
どちらも敷地面積に対する割合です。掛けるか割るかだけの単純な式です。
容積率(%) = 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100
建築面積の上限 = 敷地面積 × 建ぺい率
延床面積の上限 = 敷地面積 × 容積率
道路による容積率 = 前面道路幅員(m) × 係数 × 100
最後の行が見落とされがちなところです。指定容積率がそのまま使えるとは限りません。
前面道路による容積率の制限
前面道路の幅が12メートル未満のとき、指定容積率とは別に道路幅からくる上限が発生します。低いほうが適用されます。
| 用途地域 | 係数 / 幅員4mでの上限 |
|---|---|
| 住居系 | 0.4 / 160% |
| その他（商業・工業など） | 0.6 / 240% |
| 幅員12m以上 | 制限なし（指定容積率のまま） |
幅員4メートルの道路に面した住居系の敷地では、指定が200パーセントでも160パーセントまでしか使えません。土地を探す段階でここを見落とすと、想定より小さい家しか建たないことになります。
建ぺい率・容積率の一般的な組み合わせ
| 用途地域 | 建ぺい率 / 容積率 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用 | 30〜60% / 50〜200% |
| 第一種中高層住居専用 | 30〜60% / 100〜500% |
| 第一種住居 | 50〜80% / 100〜500% |
| 近隣商業 | 60〜80% / 100〜500% |
| 商業 | 80% / 200〜1300% |
実際の値は自治体が地域ごとに指定します。土地の登記情報や自治体の都市計画図で確認してください。
計算に含まれていない要素
緩和されるもの
角地では建ぺい率が10パーセント緩和されることがあります。防火地域内の耐火建築物にも同様の緩和があります。容積率では、地下室が延床面積の3分の1まで不算入、ビルトインガレージが5分の1まで不算入といった扱いがあります。
制限されるもの
逆に、高さ制限・道路斜線・北側斜線・日影規制などによって、上限まで使えないことがあります。特に第一種低層住居専用地域では絶対高さ制限が10メートルまたは12メートルとなり、容積率に余裕があっても階数を増やせません。
このツールが出すのは面積の上限だけです。形が成立するかは別の検討になります。
実例：土地の広告から上限を出す
「敷地120m²・建ぺい率60%・容積率200%・前面道路4m（第一種住居地域）」という売地を例に、順番に計算します。
道路による容積率 = 4 × 0.4 × 100 = 160%（指定の200%より低いので160%を適用）
延床面積の上限 = 120 × 1.6 = 192 m²
この土地で総2階（各階を同じ広さで重ねる建て方）にすると、延床は72×2で144m²。容積率の上限192m²まで48m²の余裕がありますが、建ぺい率が72m²で頭打ちなので、2階建てではこれ以上広げられません。3階建てにして初めて容積率側の上限が効いてきます。
広告の「容積率200%」だけを見て延床240m²を想定していると、道路幅の制限で48m²も目減りするのがこの例のポイントです。前面道路の幅は必ず計算に入れてください。
よくある質問
建ぺい率と容積率の違いは何ですか？
建ぺい率は真上から見たときの建物の面積、容積率は各階の床面積の合計に対する制限です。建ぺい率は敷地にどれだけ広く建てられるか、容積率は全体でどれだけの床を確保できるかを決めます。建ぺい率60パーセント・容積率200パーセントの100平方メートルの敷地なら、1階の広さは60平方メートルまで、床の合計は200平方メートルまでとなります。
指定された容積率がそのまま使えないことがあるのはなぜですか？
前面道路の幅が12メートル未満の場合、道路の幅による制限がかかるためです。住居系の用途地域では幅員に0.4を、それ以外では0.6を掛けた値が上限となり、指定容積率と比べて小さいほうが適用されます。幅員4メートルの道路に面した住居系の敷地なら、上限は160パーセントとなり、指定が200パーセントでも160パーセントまでしか使えません。
この計算結果のとおりに建てられますか？
上限の目安であり、実際にはさらに条件が加わります。角地であれば建ぺい率が10パーセント緩和される、防火地域の耐火建築物でも緩和がある、逆に高さ制限や斜線制限、日影規制で建てられる形が制約されるといった要素があります。地下室やガレージには容積率の不算入もあります。正確な判断は自治体の建築指導課か設計者にご確認ください。
吹き抜けやバルコニーは延床面積に入りますか？
吹き抜けは床がないため延床面積に算入されません。バルコニーは外壁から2メートルまでの部分が不算入で、2メートルを超えて張り出した部分だけが算入されます。小屋裏収納（ロフト）は、天井の高さが1.4メートル以下で直下階の床面積の2分の1未満などの条件を満たせば床面積に入りません。細かい条件は自治体で扱いが異なるため、設計段階で確認してください。
出典
このページの数値は、次の資料と照合しています（確認日 2026年10月2日）。
- 建築基準法（e-Gov法令検索）— 容積率（第52条）・建ぺい率（第53条）・絶対高さ（第55条）